Výprodej ECM odstartoval. Bude nakupovat i PPF?

I když se synonymem ECM stal rozsáhlý multifunkční projekt City v Praze na Pankráci, portfolio firmy bylo mnohem širší

„Rozjeto“ to měla developerská firma ECM v předkrizových letech dobře. Hodnoceno zpětně, možná se rozkročila až příliš. I když se synonymem ECM stal rozsáhlý multifunkční projekt City v Praze na Pankráci, k němuž byl přizván renomovaný architekt Richard Meier, portfolio firmy bylo mnohem širší, včetně aktivit v regionech, v Polsku, Rusku a v Číně. Věřitelé, jimž bylo umožněno 20. července hlasovat na věřitelské schůzi, rozhodli, že předluženou firmu pošlou do konkurzu. Realitní trh tak zaznamenal vůbec první krach významného developera: Dle Zprávy insolventního správce o hospodářské situaci dlužníka z 18. července přesáhla hodnota aktiv ECM ke konci května 3,3 miliardy korun.

Je téměř jisté, že vyhlášením konkurzu „kauza ECM“ nekončí. Ještě dlouho bude zaměstnávat soudy. Na ně se totiž hodlá obrátit největší skupina věřitelů ECM, jejichž pohledávku insolvenční správce popřel, a nemohli tak hlasovat na věřitelské schůzi. Ale i přes pravděpodobné budoucí právní spory se již začalo s rozprodejem majetku ECM.     

Věřitelský výbor rozhodl už 19. července o zpeněžení jednoho z pankráckých projektů, a to Lunzie, jehož majitelem se stane společnost Skanska Property. Část z kupní ceny, která se pohybuje kolem 6,3 milionů eur (164 milionů korun), půjde na úhradu úvěru ve výši 90 milionů korun, který poskytla ECM Raiffeissenbank a jenž byl splatný ke konci června. Projekt Lunzie by měl zahrnovat 51 bytů a kancelářské prostory. Dle původních předpokladů ECM měl získat stavební povolení na jaře 2013. Věřitelský výbor jedná též o prodeji pekingského obchodního komplexu ECMall. Tato transakce však zatím nebyla odsouhlasena.

Akční plán

Jak bude vypadat „harmonogram“ následujícího výprodeje majetku ECM, zatím jasné není. Na jednání věřitelského výboru, které se konalo 28. července, insolvenční správce Ivo Hala konstatoval, že „připravuje akční plán dalšího postupu vůči dlužníkovi a jeho dceřiným společnostem“. Plán však nebyl doposud zveřejněn v insolvenčním rejstříku.

Podmínkou řešení situace reorganizací  bylo zajištění 113 milionů eur na development pěti projektů. Tato hotovost však ECM v kritickém období chyběla.

Vedení ECM, na rozdíl od hlasujících věřitelů, prosazovalo od počátku insolvenčního řízení reorganizaci společnosti, jejíž podstatou bude omezený development pěti projektů. Z portfolia doporučoval management ECM pokračovat v Epoque Residence a Epoque Office, které jsou součástí projektu City na Pankráci, Poznaň Residence, Shopping Center České Budějovice a Shopping Center Kaskády Zlín. Podmínkou tohoto byznysového záměru bylo zajištění 113 milionů eur.

Realitní analytici tvrdí, že nemají dostatek informací, aby mohli s naprostou jistotou hodnotit, jaká varianta – zda reorganizace či konkurz – by byla pro věřitele ECM optimální. Tvrdí nicméně, že ECM v minulosti prodala dokončené nemovitosti, které generovaly cash flow. Na development nových projektů by společnost potřebovala hotovost. Tu ale v kritickém období neměla.

„Domnívám se, že firma byla ve špatné situaci a že by jí už nic nepomohlo,“ říká jeden z analytiků mezinárodní realitní společnosti, který zastává názor, že východiskem z problémů byl jedině konkurz. Argumentuje tím, že aby firma mohla pokračovat v podnikání, musela by být, alespoň zčásti, zproštěna závazků a sehnat dodatečný kapitál. „Umím si jen těžko představit, že by banky poskytly úvěr společnosti, kterou mají na černé listině,“ dodává analytik.

Zdroje jsou

Zatímco analytici byli, co se týká možnosti ECM sehnat zdroje, skeptičtí, Milan Janků, zakladatel ECM a většinový vlastník, měl připravený plán. „Mezi investory měla figurovat společnost GEM (Global Emerging Markets) nebo subjekty z Asie, hlavně z Hongkongu a Singapuru,“ upřesnil pro ČESKOU POZICI Janků. Věřitelé ale odhlasovali radikální řešení, totiž konkurz. Dodatečný kapitál nebude třeba.

Za nejatraktivnější z majetku ECM považují makléři aktiva na Pankráci. „Jde o poslední volné pozemky v této pražské lokalitě,“ říká jeden z makléřů. Upozorňuje nicméně, že s některými projekty jsou spojeny komplikace, jež budou diskontovat prodejní cenu.

Společnost CA IMMO, jeden z věřitelů ECM, podala žalobu, jíž si chce vynutit prodej rozestavěné administrativní budovy City Deco. Potenciální kupci ale musejí vzít v úvahu již dříve uzavřenou dohodu s vlastníkem sousední City Empirie, kterým je Generali PPF, o využití části garáží v City Deco, protože výstavba objektu Deco zabere část parkoviště Empirie. Kromě toho budova City Deco bude, jak vyplývá z projektu, technologicky propojena s administrativním objektem City Element, zatím také v portfoliu ECM. I přesto makléři očekávají, že při rozprodeji majetku ECM bude o pankrácké reality mezi investory zájem.

PPF v zákulisí

Po trhu kolují spekulace, že podstatný vliv na dění v ECM má skupina PPF. Ostatně, nedělo by se tak poprvé. V létě 2009 oznámil Milan Janků vytvoření společného holdingu s PPF. Plány ale nebyly zcela naplněny. Na konci roku 2010 spolupráce skončila. Ještě před tím, a to v květnu 2010, koupila společnost PPF Generali od ECM budovu City Empiria a přilehlé konferenční centrum City Forum za 71,5 milionu eur.